Checkliste Hausbau 
Viele Tausend Male fällt jedes Jahr der Entschluss, zu bauen. Die Baufinanzierung bildet den Dreh- und Angelpunkt eines jeden Bauvorhabens. Doch darüber hinaus gibt es während der verschiedenen Bauphasen viele Dinge zu beachten. Mit unserer Checkliste für den Hausbau be-wahren Sie als Bauherr und Bauherrin stets den Überblick.

Unsere Checkliste zum Hausbau begleitet Sie verlässlich von der Planung bis zur Bauabnahme. Sie haben Fragen? Wir beraten Sie gerne individuell zu all Ihren Finanzierungsmöglichkeiten. 

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Pläne und Visionen

Die Checkliste für den Hausbau startet mit der Planung. Hier ist alles erlaubt: Schwelgen Sie in Ideen. Bauen Sie in Gedanken Ihr Wunschhaus. Überlegen Sie sich in Ruhe, was Ihnen an anderen Häusern gefällt. Schaffen Sie die kreative Grundlage für Ihr Bauprojekt.

Entwerfen Sie mit Ihrem Architekten die ersten Grundrisse, wenn Sie eine gedankliche Vorstellung von Ihrem geplanten Haus entwickelt haben. Die folgenden Fragen können Ihnen dabei helfen:

• Welche Funktionsräume benötigen Sie?

• Wie groß müssen Küche und Esszimmer, Wohnzimmer, Arbeits-, Kinder- und Gästezimmer sein?

• Brauchen Sie einen Hauswirtschafts- oder Fitnessraum?

• Lässt sich das eine problemlos in das andere umwandeln?

• Ist an spätere Jahre mit eingeschränkter Mobilität gedacht?

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Sobald Sie eine konkrete Vorstellung von Ihrem zukünftigen Eigenheim haben, ist es Zeit, einen Bauplatz zu finden. Baugrundstücke in Neubaugebieten sind in Anzahl und Größe oft knapp bemessen. Wer hier baut, wird auf viele Jahre hinaus auf engem Raum mit den Nachbarn leben. Eventuell findet sich auch ein großes Grundstück mit einem baufälligen Haus, das für Ihr Bauprojekt Platz machen könnte? Selbst-verständlich spielen hier auch Kostenfragen eine Rolle. Doch die Investition in ein großes Grundstück und eine gute Lage lohnt sich: Sie erhöhen den Wiederverkaufswert der Immobilie.  

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Auf die Checkliste zum Hausbau gehört auch eine Prüfung der Bauauflagen, die für das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück gelten. Stellen Sie sicher, dass Ihr Bauvorhaben genehmigungsfähig ist.

In manchen Baugebieten ist bis zum verwendeten Stein und zur Dachform alles fest vorgegeben. Unverzichtbar ist also der Blick in den Flächennutzungs- beziehungsweise Bebauungsplan und ins Baulastenverzeichnis, in dem wichtige Details zu Gestaltung und Nutzung der Häuser aufgeführt sind.  

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Bodengutachten und Planungssicherheit

Stellen Sie sicher, dass es bei bereits früher erschlossenen Arealen keine Altlasten gibt, die Ihnen hohe Sanierungskosten aufbürden. Ein Altlastenkataster der Kommune kann hier Aufschluss geben. In jedem Falle empfiehlt sich die Erstellung eines Bodengutachtens.

Gibt es keinen Bebauungsplan, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Dazu benötigen Sie eine Skizze des geplanten Hauses, die der späteren Ausführung nahekommt. Wenn Sie einen Architekten in das Projekt eingebunden haben, unterstützt er Sie dabei.

Bescheidet die zuständige Baubehörde die Bauvoranfrage positiv, ist das noch keine Baugenehmigung. Die positive Antwort gibt Ihnen aber eine gute Planungssicherheit. Allerdings darf das spätere Haus kaum von der eingereichten Skizze abweichen.

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Beim Hausbau die Kosten im Auge behalten

Nach der Planung gilt es, die finanzielle Situation mit den anstehenden Kosten in Einklang zu bringen.
Beachten Sie beim Kassensturz folgende Punkte:

• Wie hoch sind meine notwendigen Lebenshaltungskosten? 

• Welche laufenden finanziellen Verpflichtungen habe ich pro Monat? 

• Welche monatlichen Belastungen kann ich zusätzlich auf mich nehmen? 

Wer sich dem Hausbau zuliebe jahrzehntelang finanziell stark einschränken muss, wird auf Dauer nicht glücklich. Unter finanziellen Sorgen leiden Familie, Freunde, Freizeit – und damit die Freude am Eigenheim.
 

Persönliche Beratung

Unsere Berater und unser Finanzexperte sind jederzeit gern für Sie da.

Beachten Sie, dass zum Grundstückspreis und den kalkulierten Baukosten noch Grundstückserschließungs- und Baunebenkosten hinzu-kommen – zum Beispiel für den Grundbucheintrag und den Notarvertrag. Diese Beträge sollten nicht aus dem Kreditvolumen kommen, sondern mit Eigenmitteln abgedeckt werden. Ermitteln Sie Ihre Budgetspielräume ehrlich, realistisch und leichter einige Zehntausende Euro mehr. Denn wenn Sie Nachfinanzieren müssen erhalten Sie immer einen weitaus schlechteren Zinssatz als bei der Erstfinanzierung vom Haus.

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Es wird konkret

Sie konkretisieren Ihr Bauvorhaben und führen Ihr Finanzierungsgespräch. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Ihre Pläne genau an Ihren Finanzierungsrahmen anzupassen. Hier taucht oft eine von zwei grundsätzlichen Erkenntnissen auf:

• Die zu finanzierende Gesamtsumme steht noch nicht fest. Grund ist der Ablauf des Hausbaus. Solange Sie nicht wissen, wie viel Kapital Ihnen zur Verfügung steht, erteilen Sie noch keine allzu genauen Planungsaufträge. Im positiven Fall bekommen Sie jetzt jedoch die Rückendeckung der finanzierenden Bank für ein festes Kostenvolumen, aus dem sich der maximal mögliche Preis für Ihr Projekt ergibt.

• Die zu finanzierende Gesamtsumme ist zu hoch. Passen Sie die Planung an: Ein etwas kleineres Fertighaus oder Einschränkungen am selbst entworfenen Haus reduzieren die Gesamtsumme.

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Aufwände beim Hausbau: zwei Schritte zu reduzierten Kosten

Folgende Änderungen helfen Ihnen dabei, Kosten zu sparen:

• Größenreduzierung: Bemessen Sie Ihre Räume jeweils etwas kleiner. Ihr Architekt sagt Ihnen, wie viel ein umbauter Kubikmeter Raum kostet. Übrigens: Was jetzt an Hausvolumen und Wohnfläche reduziert wird, müssen Sie später nicht heizen und unterhalten. Trotzdem können Sie mit der Option auf einen späteren Anbau planen. 

• Zeitversetzte Bauweise: Ein Dachboden- oder Kellerausbau, die Errichtung einer Garage oder die Gartengestaltung – das kann auch in ein paar Jahren erfolgen. Nötige konstruktive Vorarbeiten und alle wichtigen Anschlüsse sollten Sie allerdings schon beim Bau berücksichtigen.

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Vorgehen beim Bau:

Wer handwerklich erfahren ist, kann einen Teil der einfacheren Arbeiten in Eigenleistung ausführen. Überschätzen Sie aber nicht Ihre Fähigkeiten und die verfügbare Zeit. Ärgerlich wird es, wenn die eigens ausgeführten Arbeiten zu Zeitverzögerungen für die beauftragten Firmen führt – das bringt die gesamte Zeitplanung durcheinander. Möchten Sie keine Maßnahmen selbst ausführen, bietet es sich an, das Haus schlüsselfertig bauen zu lassen.

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Baubeschreibung, Grundbucheintrag und Bauantrag

Parallel zur Bauplanung und -Finanzierung erarbeitet Ihr Architekt die Baubeschreibung. Darin wird exakt festgehalten, wie und mit welchen Materialien die einzelnen Gewerke ausgeführt und wie sie ausgestattet werden sollen. Die Baubeschreibung ist später wichtig, um die vertragsgemäße Erfüllung der erteilten Aufträge zu überprüfen. Beim Hausbau sind nun folgende Schritte von Belang:

• Finanzierungszusage einholen: Grundsätzlich erhalten Sie erst dann eine feste Finanzierungszusage, wenn das Bauprojekt konkret durchgeplant und kalkuliert ist und Ihrem finanzierenden Institut alle Pläne und Unterlagen vorliegen.  

• Das Darlehen wird als Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Bei einem Fertighaus lassen sich diesbezügliche Unterlagen wesentlich einfacher zusammenstellen als bei einem individuell geplanten Haus.

• Sobald der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde und Sie als Besitzer im Grundbuch stehen, können die allgemeinen Bauvorbereitungen beginnen.

• Nun können Sie den Bauantrag mit vollständiger Einreichung aller zu prüfenden Unterlagen stellen. In manchen Kommunen kann die Erteilung der Baugenehmigung einige Wochen dauern. Prüfen Sie daher, ob für Ihr Haus-projekt ein Genehmigungsfreistellungsverfahren infrage kommt. Dieses sogenannte vereinfachte Genehmigungs-verfahren kann bei kleinen oder mittleren Bauvorhaben das Verfahren zur Baugenehmigung ersetzen.

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Umsetzung Hausbau: erste Schritte zum Eigenheim

Es kann losgehen: Sie vergeben die einzelnen Auftragspakete und bereiten das Grundstück für den Spatenstich vor.

Sobald die Baufinanzierung steht, können Sie mit der Firmensuche und den Ausschreibungen der einzelnen Auftragspakete starten – sofern Sie damit nicht einen Generalunternehmer beauftragen oder der Fertighaushersteller dies organisiert.

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Checkliste Hausbau: Vorbereitung des Grundstücks

Ehe die beauftragten Firmen mit der Bauausführung beginnen können, muss das Grundstück erschlossen werden.  

Die Baustelle muss mit Baustrom, Wasser, Sicherungsmaßnahmen für Baumaterial und Gerätschaften sowie sanitären Einrichtungen ausge-stattet werden. Das ist meistens die Aufgabe der Bauherren.

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Versichern Sie Ihr Bauvorhaben noch vor dem ersten Spatenstich. Eine Bauherrenhaftpflicht ist ein Muss und umfasst unter anderem die

• Bauleistungsversicherung, 

• Baufertigstellungsversicherung, 

• und Baugewährleistungsversicherung

Grundsätzlich muss ein Hausbau gut organisiert und geführt werden, am besten durch eine Bauleiter. Entweder übernimmt das Ihr Architekt, oder Ihr Generalunternehmer benennt einen Bauleiter. Alternativ können Sie einen externen Experten engagieren, der sich regelmäßig vom ordnungsgemäßen Fortgang des Projektes überzeugt und die ordentliche Umsetzung der Aufträge sicherstellt. Auch wenn Sie die Baubegleitung aufgrund fehlender Fachkenntnisse nicht selbst übernehmen können, ist Ihre Anwesenheit vor Ort wichtig.

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Checkliste Hausbau: Dokumentation und Bauabnahme

Erstellen und führen Sie ein Bautagebuch: Schauen Sie sich regelmäßig – auch während der Arbeitszeiten – auf der Baustelle um, machen Sie Fotos und halten Sie Ihre Beobachtungen fest.

Unklarheiten besprechen Sie direkt mit dem Architekten oder Bauleiter. So können Sie gegebenenfalls umgehend reklamieren. Das ist besonders bei Gewerken wie unterputzverlegten Leitungen wichtig, die später nicht mehr sichtbar sind.

Ihre Anwesenheit auf der Baustelle ist aus einem weiteren Grund wichtig: Bislang kennen Sie von Ihrem künftigen Haus nur Zeichnungen. Vor Ort und lebensgroß wirkt vieles ganz anders. Im Rohbau haben Sie noch die Chance, Anpassungen vornehmen zu lassen. Natürlich verursachen Änderungen zusätzliche Kosten. Doch je eher sie veranlasst werden, desto geringer die Kosten.

Ist der Rohbau fertiggestellt, beginnen die Innenarbeiten. Währenddessen sollten Sie bereits die Anträge für Strom-, Gas- und Wasserversorgung sowie Telekommunikation stellen. Es kann Wochen dauern, bis Ihr Haus als neue Abnahmestelle registriert wurde und die Versorgung gewährleistet ist.

Am Ende der Checkliste zum Hausbau steht ein wichtiger Punkt: die Bauabnahme. Zusammen mit dem Architekten, der Baubegleitung und vielleicht einem sachkundigen Zeugen kontrollieren Sie alle ausgeführten Maßnahmen des Hausbaus. Überprüfen Sie, ob sie ordnungsgemäß und entsprechend des Bauvertrags und des Bauleistungs-verzeichnisses umgesetzt sind. Sind Nacharbeiten nötig, sollte ein strikter Zeitplan gesetzt werden.